Требования собственника выражаются в виде правил и норм эксплуатации принадлежащего ему жилищного фонда (разработанных до уровня конкретного жилого дома и прилегающей территории) и правил предоставления коммунальных услуг населению.
В правилах и нормах эксплуатации должен быть перечислен необходимый для нормальной эксплуатации и санитарного содержания здания и территории перечень работ, их периодичность и требования к качеству. Правила предоставления коммунальных услуг населению регламентируют уровень предоставления коммунальных услуг населению в жилых помещениях и местах общего пользования. В правилах четко прописаны качественные и количественные показатели каждой коммунальной услуги и режимы их поставки потребителям. Причем, исходя из обязанностей органов местного самоуправления по обеспечению повседневных потребностей каждого человека в отдельности и населения муниципального образования в целом, правила и нормы эксплуатации и правила предоставления коммунальных услуг должны рассматриваться в качестве минимальных требований и для других собственников жилого фонда. Эти документы являются основополагающими при подготовке договора на управление жилищным фондом и в дальнейшем — его неотъемлемой частью.
Исходя из объемов работ, определенных правилами эксплуатации и предоставления коммунальных услуг, стоимостей выполнения работ (с учетом затрат на материалы и непроизводительные затраты), тарифов на коммунальные услуги и сложившихся объемов их потребления, других затрат, администрация муниципального образования определяет стоимость содержания, эксплуатации и предоставления коммунальных услуг в объеме жилого фонда, находящегося в зоне ответственности управляющей организации. В стоимость содержания, эксплуатации и предоставления коммунальных услуг в обязательном порядке должны быть включены затраты на содержание управляющей организации (в размере 5—7%).
Таким образом, администрация муниципального образования определяет объемы работ и необходимые для их производства объемы финансовых средств. В случае, если объем финансовых средств превышает возможности муниципального образования (платежи населения и бюджет), пересматриваются правила в сторону уменьшения объемов работ и услуг, возможно до минимального уровня, необходимого для безопасной эксплуатации жилищного фонда.
Рассчитав необходимые для эксплуатации жилищного фонда финансовые средства, администрация муниципального образования определяет тариф оплаты для населения и бюджетные дотации (на период до полного покрытия затрат за счет платежей населения).
В договоре между администрацией муниципального образования (другими собственниками) и управляющей организацией в обязательном порядке должны быть следующие положения:
— зона ответственности (перечень зданий и прилегающих территорий);
— требования собственника к эксплуатации и санитарному содержанию зданий и территорий (Правила эксплуатации и санитарного содержания зданий и прилегающей территории — для каждого здания);
— требования муниципального образования по обеспечению населения в жилых помещениях и местах общего пользования коммунальными услугами {Правила предоставления коммунальных услуг);
— порядок изменения правил эксплуатации и содержания и правил предоставления коммунальных услуг;
— размер оплаты (объемы платежей населения и бюджета);
— условия оплаты (управляющая организация осуществляет сбор платежей с населения) и обязательства администрации по перечислению бюджетной составляющей;
— условия изменения размеров оплаты (инфляция, резкое повышение цен на энергоресурсы, другое);
— срок заключения договора (должен стимулировать управляющую организацию на внедрение мероприятий по ресурсосбережению и других технологий, позволяющих снижать собственные затраты, поэтому быть достаточно большим, ориентировочно не менее 3—5 лет);
— штрафные санкции (за ненадлежащее выполнение договорных обязательств по управлению жилым фондом);
— условия расторжения договора (предусмотреть механизм определения и возмещения ущерба, нанесенного управляющей организацией жилищному фонду, в случае неисполнения или неполного исполнения договорных обязательств);
— условия прекращения договора (предусмотреть механизм передачи жилищного фонда следующей управляющей организации).
Договор должен стимулировать управляющую организацию, в первую очередь, на бесперебойное обеспечение потребителей коммунальными услугами, поэтому механизм защиты потребителей следует разработать наиболее детально. Во вторую очередь — на снижение себестоимости производства коммунальных услуг, поэтому размер поступающих в распоряжение управляющей компании финансовых средств должен быть минимален и практически полностью расходоваться на оплату работ подрядных организаций, стимулируя организацию к привлечению инвестиций и получению собственной прибыли за счет ресурсосбережения; установленные правила и тарифы оплаты должны быть максимально четкими и действовать достаточно длительный период, а их изменение должно быть прогнозируемым.
Договоры между управляющей организацией и подрядными организациями и поставщиками коммунальных услуг (не монополистами) заключаются на основании Правил и норм эксплуатации и санитарного содержания жилищного фонда и Правил предоставления коммунальных услуг населению в части услуг, выполняемых конкретной подрядной организацией. В договоре определяется и четко прописывается зона обслуживания подрядной организацией и стоимость выполнения каждой отдельной работы производимой подрядчиком. Для этого управляющая организация разрабатывает перечень и стоимость выполнения единичных работ, который согласовывается с подрядчиком при заключении договора и является его неотъемлемой частью. Оплата выполненных подрядчиком работ производится на основании стоимостей единичных работ суммированием фактически выполненных работ. В договоре необходимо предусмотреть штрафные санкции за невыполнение или не надлежащее выполнение работ, в этом случае стоимость оплаты работ подрядчика за установленный период времени уменьшается на сумму наложенных на него штрафов. Необходимо предусмотреть механизм изменения стоимостей единичных работ, обеспечив его прозрачность и прогнозируемость. Целью этого является создание условий, стимулирующих подрядчика увеличивать собственную прибыль за счет снижения издержек и повышения эффективности собственной деятельности. С этой же целью необходимо определить достаточно длительный срок действия договора (на наш взгляд, не менее 3-х лет) и четко прописать механизм расторжения договора по инициативе управляющей организации.
Договор с поставщиками жилищно-коммунальных услуг — монополистами заключается аналогично предыдущему, с той разницей, что оплата произведенных услуг ведется по фактически поставленным услугам на основании утвержденных администрацией муниципального образования тарифов, с применением штрафных санкций в случае несоответствия поставляемой услуги требованиям, определенным соответствующими правилами.
Договор управляющей компании с потребителями коммунальных услуг заключается как договор выполнения работ (оказания услуг) на основании «Правил и норм эксплуатации и санитарного содержания зданий и прилегающих территорий» и «Правил предоставления коммунальных услуг населению». Управляющая организация несет полную ответственность перед потребителем за несоответствие правилам качественных или количественных" показателей поставленных ему услуг. В договоре оговаривается размер, и сроки оплаты за коммунальные услуги, и штрафные санкции за неуплату или просрочку оплаты, механизм и условия изменения размеров оплаты. В договоре должен быть предусмотрен механизм и критерии снижения размера оплаты в случае непоставки или некачественной поставки какой-либо услуги потребителю и штрафные санкции, если это явилось причиной возникновения материального ущерба для потребителя. В договоре в обязательном порядке должен быть указан адрес и телефон управляющей организации (подразделения управляющей организации) и телефон и адрес аварийно-диспетчерской службы управляющей организации.
Договор заключается как с физическим лицом (ответственный квартиросъемщик), так и с группой потребителей (товарищество собственников жилья). При заключении договоров с физическими лицами их коллективный интерес по обслуживанию и содержанию мест общего пользования обеспечивает избранный ими старший по дому (домоуправ). Домоуправ после его избрания общим собранием жителей зачисляется в штат управляющей компании. В его основные обязанности входит осуществление контроля за надлежащим и своевременным производством работ (в соответствии с правилами и нормами эксплуатации и санитарного содержания зданий и прилегающей территории для конкретного здания) в зоне его ответственности, приемка выполненных подрядными организациями работ, соблюдение правил и норм проживания в жилищном фонде. По решению общего собрания жителей дома объемы предоставляемых услуг могут изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения (но не ниже уровня безопасной эксплуатации здания), в этом случае управляющая организация вносит изменения в правила и нормы эксплуатации и санитарного содержания здания и прилегающей территории и соответствующие дополнения в договоры оказания услуг. Соответственно изменяются тарифы оплаты для населения этого дома.