КАЧЕСТВО ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ. Жилище — квартиру, дом, окружающую его территорию — рассматривают как части системы «человек — среда обитания». Их взаимодействие в пределах жилой группы или микрорайона сложно и многообразно.

Внешние связи соединяют эти планировочные образования с более крупными системами города или даже региона.

В качестве основы для оценки жилья используют его физико-строительные и архитектурно-пространственные особенности, но главное — человеческие критерии. К ним относят восприятие среды людьми, обеспечение ресурсами, удаление продуктов жизнедеятельности и удобства управления этими процессами.

Здание — это антропогенная система, созданная человеком для защиты от непогоды и врагов, а также для определенного вида деятельности. Оценка ее качества базируется на методах квалиметрии (qualis — какого качества) — науки, своими корнями уходящей в гуманитарные, медико-санитарные, экологические и специальные технические дисциплины

С точки зрения психологии первичные потребности человека вытекают из интуитивных нужд организма и определенного видения проблемы личностью. Отсутствие у жилья некоторых свойств вызывает различные заболевания и стрессы, а полноценная среда обитания является не только непременным условием физического и психического состояния человека, но и стимулирует такие философские абстракции, как потребность в красоте, истине и самовыражении.
Все эти потребности объединены в интегральном понятии качества, т. е. в совокупности свойств, характеризующих степень пригодности зданий к использованию по назначению и удовлетворение запросов потребителя.

По мере перехода на более высокий уровень показатели качества разбивают на частные, последовательно уточняя содержание свойств каждого из них. Так, уже на втором уровне комплексное понятие делят на рациональность и комфортность.
В современных условиях рациональность приобретает особый смысл. Ее закладывают в основу бизнес-плана на самом раннем этапе изучения идеи проекта инвестирования реконструкции. На следующем уровне понятие рациональности разделяют на две группы свойств: экономичность и капитальность.

Экономические требования являются дополнительным условием качества. В этих требованиях содержится не только оценка первоначальных капитальных вложений — инвестиций. Их чрезмерное сокращение на капитальный ремонт или новое строительство чревато негативными последствиями, поскольку может привести к неоправданному повышению эксплуатационных расходов — долговременных затрат на управление системами, содержание, потребление энергоресурсов и неоправданно частые ремонты. С этих позиций экономическая оценка складывается из сравнительной эффективности инвестиций и затрат на эксплуатацию.

Фактор капитальности как средство оценки рациональности рассматривают на самом раннем этапе изучения идеи инвестирования проекта. Определяют необходимость ремонта некапитального дома или его сноса, если он не представляет историко-архитектурной ценности, или возведения на этом месте нового.

Наиболее емкое понятие, характеризующее качество жилья, — это комфортность. В разные исторические эпохи к жилью предъявляли неравнозначные комфортные требования.

С ростом технических и экономических возможностей поднимается уровень и увеличивается количество требований к комфортности. В некоторых случаях изменяется и их функциональная направленность. Например, кухня превратилась не только в место приготовления пищи, но и ее приема, т. е. в кухню-столовую.

Комфортность - рассматривается как совокупность таких групп свойств, как гигиена, функциональность и безопасность. Наиболее традиционная составляющая комфортности — это гигиена.

К состоянию внутренней среды присовокуплены свойства окружения, которые во всех проявлениях являются фоном для режима помещений и играют большую роль в оценке качества жилища. Неблагоприятный фон может свести на нет все преимущества внутреннего благоустройства здания. С другой стороны, неверно расположенное на местности сооружение может нарушить экологическое равновесие на территории. Таким образом, свойства внутренней и внешней сред довольно прочно связаны между собой.

Традиционно основным показателем гигиены является тепловлажностный режим в помещениях, который связан с теплотехническими свойствами ограждающих конструкций. Изучение влияния на человека только тепловлажностного режима недостаточно. Необходимо более широкое исследование таких факторов, как экологическая чистота внутренней и наружной среды, звуковой и зрительный комфорт.

Безопасность — немаловажное условие формирования ощущения комфортности, которое в значительной степени зависит от уверенности, что пребывание в здании не сопряжено с риском. Безопасность можно обеспечить, построив или реконструировав дом в соответствии с требованиями прочности, Устойчивости, пожаро- и взрывобезопасности.

Управление качеством — наиважнейшая проблема общества. В советской практике централизованного управления государство нормировало практически все показатели качества директивными документами. Ими являлись государственные стандарты (ГОСТы), Строительные нормы и правила (СНиПы), различного рода региональные и отраслевые технические условия и руководства, методические указания и рекомендации.

Сейчас в России концепция формирования нормативных документов пересматривается.
Специалисты считают, что жесткой регламентации на уровне ГОСТов и СНиПов подлежат параметры безопасности, здоровья (гигиены) и имущества граждан, экологии и ресурсопотребления.
Остальные нормы могут не иметь жестких ограничений, а определять минимум, ниже которого спускаться нельзя, или максимум — верхний предел допустимости. Эти нормы могут нести рекомендательный характер и зависеть от достатка и потребностей обладающих различными финансовыми возможностями граждан, а также технического развития технологий.

Такой подход в сочетании с юридическим законодательством, предусматривающим санкции за нарушение нормативов, позволяет регулировать законами рынка отношения в строительном комплексе.

В России изданы законы о градостроительстве и жилищно-коммунальной реформе, готовятся и другие, юридически регламентирующие пользование жильем. Создается система подзаконных актов, нормативно-правовых и нормативно-технических документов нескольких уровней, а также система документов нескольких уровней.

На верхнем уровне — ГОСТы и СНиПы, утверждаемые Федеральным Правительством. На следующем — региональные строительные нормы (РСН), принимаемые органами территориального управления. На третьем и четвертом уровне — строительно-технологические нормы (СТН) и стандарты предприятий (СП), несущие отраслевые признаки на уровне концернов, производственных объединений и отдельных производителей продукции. Эту систему призваны дополнить методические пособия и инструкции, поясняющие сущность норм и дающие рекомендации по проектированию, строительству (ремонтам) и эксплуатации зданий.

Помимо нормативно-технических документов для регулирования эксплуатационных процессов в условиях рыночной экономики очень важна и правовая база. Поскольку технические и архитектурные нормы становятся не столь жесткими, финансовые структуры могут манипулировать этим процессом, поэтому необходимы федеральные законы и подзаконные акты на всех уровнях управления. Их роль заключается в соблюдении интересов государства и городского самоуправления, территориальных муниципалитетов и префектур, прав коллективов жителей и каждого человека.

Добровольная сертификация эксплуатационных и ремонтных организаций является еще одним рычагом управления качеством. Во всем мире этой формой разрешения на профессиональную деятельность защищают общество от непрофессионалов, которые своим неумением и незнанием могут нанести ему ущерб.
В России при местных властях создают лицензионные учреждения — палаты, комитеты и центры. Для объективного рассмотрения кандидатур на выдачу лицензии привлекают специалистов высокой квалификации в качестве независимых экспертов. Эти эксперты проводят технический аудит, анализируют способности претендента на лицензию заявителя качественно и по разумной цене предоставлять услуги и выполнять те или иные работы.

Эксперты проверяют технические параметры оборудования и оснастки, которыми располагает заявитель, а также кадровый состав работников. Сопоставляя эти данные с состоянием эксплуатируемых или ремонтируемых претендентом объектов, эксперты определяют возможности экспертируемой организации. На основании экспертного заключения выдается лицензия на определенный вид деятельности.

Сертифицируют также работников организации. Проверяют их профессионализм, образовательный ценз, стаж работы по специальности, подготовку к определенному роду деятельности и адаптацию к техническому уровню и экономическим условиям, сложившимся в отрасли.

Человеческий фактор трудно переоценить, поскольку именно от добросовестности людей во многом зависит качество услуг и работ. Какие бы совершенные системы жилищно-коммунального хозяйства не обслуживал человек, какими бы всеобъемлющими не были нормативные и регламентирующие документы, от его желания, знаний и умений зависят итоги деятельности организации, обслуживающей и эксплуатирующей эту систему.